Trang chủ » Nghiên cứu & đào tạo » Nghiên cứu pháp luật » Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Từ quy định tới thực tiễn
Tìm kiếm bài viết

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Từ quy định tới thực tiễn

.
Lượt xem: 1368
Tác giả: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một quy định khá tân tiến của Luật Kinh doanh bất động sản và được sự quan tâm đón nhận của rất nhiều chủ thể trong xã hội. Việc ghi nhận chế định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa to lớn trong việc bảo đảm quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bảo đảm tính an toàn của giao dịch và tránh rủi ro cho người mua khi tham gia quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tư vấn luật: 1900 6589

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng theo quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao. Song từ quy định tới thực tiễn triển khai đâu đó vẫn còn có những bất cập và vướng mắc cần tháo gỡ.
Tìm hiểu trên thị trường, cũng không hiếm các dự án bất động sản được ngân hàng cam kết bảo lãnh. Ngay từ năm 2015, BIDV và VietinBank ký kết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh, VPBank và SeABank ký kết bảo lãnh tại các dự án do Novaland triển khai. Năm 2016, TPBank cũng cam kết bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam Cường, PVcomBank bảo lãnh cho dự án Tabudec Plaza. SHB cũng cam kết bảo lãnh tiến độ siêu dự án Cocobay, cam kết bảo lãnh tài chính cho dự án Tara Residence…
Nhưng nếu so với con số 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì số dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn. Điều này sẽ thay đổi trong thời gian tới. Bởi, nếu trước kia, các chủ đầu tư rao bán dự án nhà ở chỉ thông báo có ngân hàng đứng sau bảo lãnh thì nay cụ thể và rõ ràng hơn.
Tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước quy định rõ: các ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký…
Trao đổi với một chuyên gia kinh tế, ông này nhận định: quy định mới của Ngân hàng Nhà nước đưa ra sẽ giúp cho việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn, đồng thời hạn chế những chủ đầu tư yếu kém. Tuy nhiên, băn khoăn của vị chuyên gia này là "cho tới nay chưa có thông tin tổng hợp về việc bao nhiêu bảo lãnh đã được thực hiện trong 2 năm qua. Điều dư luận quan tâm là số lượng nhà ở đã được bảo lãnh cho tới thời điểm này cụ thể là bao nhiêu”, vị này cho biết. Ông cũng cho rằng, một trong những biện pháp để quản lý hiệu quả hơn vấn đề này là việc xem xét có nên tiếp tục cho các chủ đầu tư huy động vốn từ người dân hay không?
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ người dân như tại Việt Nam, mà chỉ được vay ngân hàng. Thực tế tại Việt Nam, đã có nhiều trường hợp doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, không thể tiếp tục triển khai dự án dù đã huy động vốn từ người mua nhà, gây thiệt hại không nhỏ cho người tiêu dùng. Khi đó, ngân hàng bảo lãnh dự án cũng gặp khó khăn, chủ đầu tư vướng mắc và người đặt mua thì không nhận được nhà.
Bên cạnh đó, vướng mắc cũng có phần nào đến từ chính người mua nhà. Khi được hỏi về việc ngân hàng bảo lãnh nhà ở, nhiều người mua nhà cho biết họ chỉ được nghe chủ đầu tư giới thiệu là có ngân hàng đứng sau bảo lãnh. Nhưng chủ đầu tư cũng nói là bản thân doanh nghiệp tự bảo lãnh được, không cần tới ngân hàng?! Và với không ít người dân mua nhà, đặc biệt với những người đã mua của chủ đầu tư đã bán nhà trót lọt cho họ trong quá khứ, thì cũng có suy nghĩ tại sao lại phải cần có sự bảo lãnh ngân hàng nữa? Chưa kể, phí bảo lãnh trên nguyên tắc là do chủ đầu tư chịu, nhưng lại đẩy sang cho người mua nhà, khiến nhà bị đội giá lên.
Về phía ngân hàng, lãnh đạo một ngân hàng thương mại có tham gia bảo lãnh nhà ở cũng bày tỏ: hiện nay ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một doanh nghiệp. Nếu cộng thêm cả việc bảo lãnh tài sản hình thành trong tương lai thì room của mỗi nhà băng sẽ không thể co hẹp được. Nhiều dự án được ngân hàng cấp vốn tài trợ lớn, thêm việc bảo lãnh sẽ cần có thêm hạn mức cấp mới cho chủ đầu tư để tiến hành bảo lãnh cho khách hàng.
Những quy định mới được bổ sung tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN đã quy định chặt chẽ hơn mối quan hệ giữa ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Song chính vì có bổ sung những điểm chặt chẽ, cụ thể hơn, nhất là việc ngân hàng sẽ phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng thì bản thân ngân hàng cũng cần có thời gian để rà soát lại cách thức triển khai, phối hợp giữa NH với chủ đầu tư. Bởi như trước đây thì đơn giản hơn, nhà băng chỉ cần cấp chứng thư bảo lãnh cho chủ đầu tư, không phải cấp cho từng khách hàng theo như quy định mới, lãnh đạo ngân hàng thương mại trên chia sẻ.
Theo chuyên gia, nếu tiếp tục thực hiện bảo lãnh thì nên và cần những thông tin minh bạch, và bắt buộc ngân hàng nào đã cam kết mà không bảo lãnh thì sẽ phải chịu phạt. Còn không thì sẽ cần những cơ chế khác để bảo vệ quyền lợi của người dân.
"Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh”

Nguồn trích dẫn: thoibaonganhang.vn


Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Từ quy định tới thực tiễn
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

 Hà Nội - Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
- Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

 Bắc Giang - 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn

 Hưng Yên - Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào

Hỏi đáp về: Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Từ quy định tới thực tiễn
Email, điện thoại của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *
Nội dung câu hỏi *
Tên *
Email *
Số điện thoại *
Đánh giá bài viết
 
 
 
 
 
  • Liên he
  • lien he

Tin xem nhiều

Khách hàng nói về chúng tôi

Pico
Vietcombank
 
 
Anh Trần Anh - Công ty cổ phần công nghệ kết nối video Việt Nam

 Công ty tôi kết hợp với đài VOV để xây dựng và phát triển ứng dựng khám chữa bệnh qua video. Luật Việt Phong đã tư vấn cho chúng tôi các vấn đề pháp lý từ khi triển khai dự án đến khi dự án của chúng tôi đi vào hoạt động, kinh nghiệm về pháp luật ... 

Anh Trần Anh - Công ty cổ phần công nghệ kết nối video Việt Nam

Mrs Chi - (Kế toán) Công ty Thái Sơn Bắc

 Tôi làm kế toán cho Công ty Thái Sơn Bắc. Công ty chúng tôi thường xuyên phải thực hiện các thủ tục liên quan đến đăng ký kinh doanh, hiện nay đã là 5 năm chúng tôi sử dụng dịch vụ của Luật Việt Phong, tôi thấy dịch vụ ở đây rất tốt.  

Mrs Chi - (Kế toán) Công ty Thái Sơn Bắc

Mr Hùng - Công ty TNHH Hùng Hàng Hiệu

 Tình cờ biết đến Luật Việt Phong qua một người bạn giới thiệu, qua quá trình sử dụng dịch vụ pháp lý tại đây tôi cảm nhận thấy Luật Việt Phong rất nhiệt tình, khi gặp bất kỳ một khó khăn nào về pháp luật tôi chỉ cần gọi điện là có thể được các Luật sư và chuyên viên ở đây hỗ trợ nhanh chóng và tận tình.  

Mr Hùng - Công ty TNHH Hùng Hàng Hiệu

Anh Quang - Công ty CP TMQT Hợp Nhất

 Khi chuẩn bị khởi nghiệp trong lĩnh vực buôn bán ô tô tải, xe đầu kéo, phụ tùng ô tô tôi đã rất băn khoăn về các vấn đề pháp lý cho doanh nghiệp của mình. Tình cờ một lần được người bạn thân giới thiệu về dịch vụ pháp lý doanh nghiệp của Lu... 

Anh Quang - Công ty CP TMQT Hợp Nhất

Trịnh Nam Thái - CEO Công ty cổ phẩn KoBan

 Công ty cổ phần KOBAN của chúng tôi đã sử dụng một số dịch vụ pháp lý do Luật Việt Phong cung cấp. Chúng tôi thực sự hài lòng về sự chuyên nghiệp trong làm việc của công ty Luật Việt Phong. Mọi công việc đều được Luật Việt Phong xử lý nhanh chóng, chính xác, hiệu quả. 

Trịnh Nam Thái - CEO Công ty cổ phẩn KoBan

Chị Phương - Công ty TNHH Hitaco Việt Nam

 Công ty chúng tôi đã sử dụng một số dịch vụ tư vấn luật tại Luật Việt Phong như: xin giấy phép kinh doanh, tư vấn quản trị nội bộ doanh nghiệp, giải quyết tranh chấp kinh doanh. Chúng tôi cảm thấy rất hài lòng về dịch vụ mà Luật Việt Phong cung cấp. Chúc toàn thể công ty luôn phát triển thịnh vượng! 

Chị Phương - Công ty TNHH Hitaco Việt Nam

Ngô Thu Quỳnh - 5S Travel

 Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 1900 6589 do Luật Việt Phong triển khai thực sự là một giải pháp hữu hiệu trong việc phổ biến kiến thức pháp luật, hỗ trợ pháp lý cho người dân. Chi phí dịch vụ hợp lý, tiết kiệm thời gian, không phải đi lại là một thế mạnh của dịch vụ mà Luật Việt Phong cung cấp.  

Ngô Thu Quỳnh - 5S Travel

Chị Uyên - Trung tâm Tiếng Anh UVES

 Cho đến nay đã là 2 năm Trung tâm Tiếng Anh UVES hợp tác với Luật Việt Phong trong việc xử lý các vấn đề pháp lý của Trung tâm. UVES hi vọng mối quan hệ hợp tác giữa Luật Việt Phong và UVES ngày càng phát triển hơn.  

Chị Uyên - Trung tâm Tiếng Anh UVES

 
 
Bản quyền thuộc về Luật Việt Phong - Mọi sự sao chép phải được sự chấp thuận của Công ty Luật Việt Phong bằng văn bản. (© Copyright 2015 - 2021), ® All Reserved.